Desde el
día de hoy Catalunya, con una experiencia notable en mediación familiar,
apuesta por incorporar esta metodología en las ejecuciones hipotecarias. Y es que entra en vigor la Ley 20/14 de 19 de
diciembre que modifica el Código de Consumo de esta CCAA que impulsará como
requisito indispensable para que se acepten las demandas de ejecución
hipotecaria contra viviendas habituales de personas físicas, haber acudido a
mediación o a arbitraje. Si leemos el artículo 132,4 de esta nueva normativa se
indica que las partes antes de interponer cualquier reclamación administrativa
o demanda judicial, deberán acudir a la
mediación o someterse a arbitraje. De hecho una vez transcurrido el plazo de
tres meses a contar desde la notificación del acuerdo de inicio de la mediación
sin haber alcanzado ese acuerdo, cualquier de las partes podrá acudir a la
reclamación administrativa o a la demanda judicial. Con expertos como Abel Pie,
presidente del Consell de la Abogacía Catalana, José María Fdez Seijo,
magistrado del juzgado mercantil número 3 de Barcelona, Adalberto Guerrero,
abogado y experto en temas hipotecarios; Rafael Ponce, juez sustituto experto
en temas hipotecarios y Ana Criado, mediadora y presidenta de AMM, Asociación
Madrileña de Mediadores hemos intentando aportar luz sobre esta medida que va a
exigir mediadores especializados y que en función de su operatividad podrá
ayudar a descargar de trabajo a los juzgado hipotecarios.
Abel Pie,
abogado, presidente actual del Consell de la Abogacía Catalana, se muestra satisfecho de esta medida que
entra en vigor desde el día de hoy.
Catalunya es la primera CCAA del país que hace esta valiente apuesta. No en vano la abogacía está muy vinculada a
la intermediación hipotecaria desde que Miquel Samper, decano de abogados de
Terrasa ideara esta fórmula, ahora expandida por la mayor parte del territorio
nacional: “ Esperemos que se puedan sentar a las partes antes del procedimiento
judicial. Hablamos de un tema muy innovador al que debemos de dar un poco de
tiempo para ver como evoluciona.” Desde su punto de vista muchos de los
abogados que en los últimos años han hecho los cursos de mediación civil
podrían ejercer como mediadores en estos procesos. “Al estar recogido en una
ley, damos por hecho la obligatoriedad de la sesión informativa, cuestión que
será clave para que las partes acudan luego a mediación”, resalta. A su juicio,
hubiera sido mejor cerrar el texto en mediación y no abrir también la vía al
arbitraje.
Para
nuestro interlocutor las medidas que utilizan las entidades bancarias con sus
clientes para buscar un acuerdo no pueden considerarse como mediación
realmente. “No hay la igualdad que se requiere en el propio proceso de
mediación”; recuerda. Y añade que en este tipo de procedimientos gracias a la
justicia gratuita “las familias pueden tener abogados del Turno de Oficio que
les expliquen cómo va a ser el proceso de mediación en su desarrollo”. En este
contexto Pie señala la necesidad de contar con buenos mediadores para que sepan
manejar los tiempos de cualquier negociación. “ Hasta el momento hay mediadores
sobre todo expertos en familia pero en el futuro podrán actualizar sus
conocimientos en materia hipotecaria para desarrollar sus habilidades
profesionales”, aclara. Serán procesos
rápidos que ayudarán a lograr ese acuerdo extrajudicial. Respecto a la dación
en pago, cree que habrá que ver caso a caso para poder aplicarla en estas
negociaciones.
Problemas
procesales para su implantación
José María
Fernández Seijo, es magistrado del juzgado mercantil número 3 de Barcelona,
experto en temas hipotecarios y muy crítico con la labor del legislador en esta
materia. “Es
posible que haya un problema con esta norma nueva, la materia de consumidores
está transferida a todas las CCAA pero las materias procesales no son
competencia. Esto hace que será difícil encajar esta mediación previa al
procedimiento judicial”, advierte. En este contexto nuestro interlocutor cree
que todo dependerá de la voluntad de cada juez, al no haber una norma
preceptiva de la ley al introducir la mediación en todos los casos. “Hay
compañeros que van a seguir otros criterios pero también se sabe quela ley
catalana no puede reformar la LEC, no se hará en otros supuestos” comenta. En aquellos casos en los que se pueda poner
en marcha Seijo reclama un mediador especializado, al estilo de EEUU donde esta
práctica sí ha funcionado. “Hasta ahora, ninguna entidad financiera ha aceptado
acudir a una mediación y sus consecuencias. No sabemos si habrá un cambio de
tendencia”, comenta.
Para
nuestro interlocutor es fundamental hacer una reforma de la Ley de
Enjuiciamiento Civil para que realmente el procedimiento tenga su encaje.
“Hasta el momento la propia Ley de Enjuiciamiento Civil no les obliga a
aceptarlo, es posible que haya recursos o incidencias procesales para evitar la
mediación”, explica. De todas formas, a
su juicio esta medida no ataca el problema de raíz “la gente no paga porque no
puede, no porque no lo quiera hacer. En esta mediación el deudor tiene muy poco
que ofrecer; convertir un préstamo hipotecario en un arrendamiento social debe
ser con la colaboración de la entidad financiera” aclara. A su juicio el cauce
procesal esta habilitado pero tiene que sufrir cambios importantes. “En otros
países esta figura es desconocida porque el acceso a la propiedad no es tan
grande como en España. En Alemania,
Francia o Italia no hay este problema porque están en régimen de alquiler”,
indica. Tender a un modelo diferente,
donde el alquiler sea la primera elección depende también de las medidas que el
legislador ofrezca para hacerlo atractivo “sería tener algo como el decreto
Boyer de 1985 que supuso en su día un cambio de modelo. Otra medida seria
concentrar los procedimientos hipotecarios, como se ha hecho en Madrid, en un
único juzgado en Barcelona, eso ayudaría a unificar criterios”.
Adalberto
Guerrero, abogado, socio de Círculo Legal y experto en temas hipotecarios
reconoce que la medida está verde y que es una forma de introducir la mediación
como obligatoria: “Está centrada en la vivienda
habitual y los plazos que se dan para la
mediación son algo largos. En este caso
el papel del juez será desestimar la demanda si antes no se ha pasado por
mediación y las partes no acreditan con el correspondiente certificado”. Ahora
la ley obligará a las entidades financieras a acudir a mediación. No se les van
a admitir las demandas de ejecución hipotecaria si no acudieron antes a este
método extrajudicial “siempre en el caso de vivienda habitual, tal y como
señala la nueva ley”. Para este experto en este procedimiento el arbitraje
tiene poco recorrido en estos asuntos.
Con la
entrada en vigor de esta normativa que fomenta la mediación en procedimientos
hipotecarios hará falta que los propios mediadores se especialicen en temas
mercantiles “que sepamos explicarle a las partes lo que es el derecho a la
opción de compra, el derecho de habitación o el de uso. Es el momento de
mediadores especializados en estos temas”, aclara. Sobre el impacto que estos
procedimientos de mediación pueden impactar en los juzgados hipotecarios
Guerrero es relativamente optimista cuando señala que son procedimientos de recorrido más corto que
los procedimientos judiciales :” es
posible que entre un 15 o un 20 por ciento se descolapsarán las ejecuciones
hipotecarias porque se llegará a acuerdos”, advierte. Y luego señala que los
propios bancos no están dando facilidades para llegar a acuerdos ingeniosos en
estos asuntos. “Con mediadores expertos sí se podría llegar a este tipo de
soluciones más amistosas”, recuerda. Sobre la dación en pago, cree que solo se
podrá logar en casos extremos pero nunca se generalizará como opción en los
acuerdos.
Evitar
ejecuciones hipotecarias
Para Rafael
Ponce, juez sustituto en un juzgado de instrucción y primera instancia único,
no es extraño que en Catalunya se ponga en marcha esta experiencia.
Hablamos de una
CCAA con experiencia en métodos extrajudiciales y que ya dispone de una Ley de
Crédito al Consumo “ Ahora se trata de ir un poco más allá y tratar de evitar
las ejecuciones hipotecarias. Es un sistema escalonado donde las partes pueden
acudir primero a la mediación y luego al arbitraje. Este jurista es consciente del esfuerzo que
consumen las ejecuciones hipotecarias en los juzgados. El papel del juez es
comprobar que se ha intentando la mediación ante esa demanda de ejecución
hipotecaria”, indica. Alrededor de estos
procedimientos muchos mediadores que provienen de entidades especializadas,
dispuestos a poner su granito de arena para resolver estos conflictos. “Si la
mediación funciona habría que elevar a público como título ejecutivo su
resolución final”, indica.
Nuestro
interlocutor, experto en temas hipotecarios y posgrado civil catalán, valora mucho el trabajo de la abogacía,
impulsora de las Oficinas de Intermediación Hipotecaria y que con sede en
Catalunya, se han extendido por todo el territorio nacional con bastante éxito
en su actividad. “Es bueno que ambas
partes se sienten a negociar y que sean flexibles en sus comportamientos. Sobre
la dación en pago como elemento para solucionar el conflicto, es complicado que
se generalice como solución. “Es más
lógico que se decanten por el desarrollo de códigos puente que mantenga la
relación con el consumidor de alguna manera”. Otras medidas como el alquiler
social o el fomento y acuerdo sobre un plan de pago aparecen también en este
nuevo escenario fruto de la normativa que hoy ha empezado a ponerse en marcha
en esta CCAA. “La modificación busca que el consumidor pueda disfrutar de esta
vivienda desde la negociación con la otra parte”.
Mediadores
especializados
Todos los
interlocutores entrevistados coinciden en señalar el papel importante del
mediador en este nuevo escenario. En un tema tan emocional como son los
desahucios nadie oculta que la mediación puede ayudar a descargar tensiones.
“Es fundamental que la familia con problemas pueda hablar con la entidad
financiera y explicarle su problema. Luego la propia entidad podrá actuar de
forma personalizada en cada caso concreto”, comenta Ana Criado, mediadora y presidenta de AMM,
Asociacion Madrileña de Mediadores. Para esta experta
hablamos de procedimientos rápidos donde se podrán entender las partes y ver la fórmula de solucionar las cuestiones
que surjan “Se trata de que ambas
posturas se flexibilicen alrededor del acuerdo entre ellas”, indica. Para Ana, lo fundamental es que el mediador
sea especialista en esta materia “mediadores que ya conocen las técnicas y que
se especializan en esta materia en concreta”, comenta. Desde su punto de vista
es una gran oportunidad para la mediación de darse a conocer “es fundamental
que se hagan bien las mediaciones y que las entidades bancarias también se
comprometan a colaborar en la parte que les toca”. A su juicio sería bueno que
aquellas personas que representen a las entidades financieras estén formados en
mediación para que sepan de lo que se está hablando.
En esta
nueva norma, se ofrece a las partes la posibilidad de acudir a arbitraje o
mediación en materia de demanda hipotecaria: “Creo que lo más lógico es que
primero se intente la mediación y si no hay éxito que se acuda al arbitraje que
también es un procedimiento ágil. De hecho muchas entidades de mediación ya
emplean las llamadas cláusulas escalonadas, donde primer se acude a mediación y
luego a arbitraje si es necesario”, subraya.
En esas negociaciones surgen el plan de pagos, el alquiler social o la
dación en pago, como fórmulas para arreglar el conflicto “todo depende de la
capacidad económica de cada familia y del momento que vivan en ese momento”,
advierte Criado. Para esta experta es bastante posible que las refinanciaciones
sean las herramientas que más se empleen junto a los periodos de carencia de
pago, en función de cada situación.
“Estoy convencida que a medio plazo la mediación bien hecha podrá ayudar
a descongestionar los juzgados hipotecarios. De todas formas hay que ser
prudente con lo que se diga ahora y nos damos seis meses para ver cómo funciona
esta medida y que resultados logra”, señala.
Lawyerpress.com.
Madrid, España. 01/04/15
